|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Važne okolnosti vezane za vlasništvo i uknjiženje Prilikom kupoprodaje nepokretnosti, u pogledu isprava koje predstavljaju dokaz o vlasništvu, treba praviti razliku izmedju uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti. Napominjem da će u narednih nekoliko godina sve nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije biti uknjižene, pa su i iz tog razloga sledeća uputstva bitna. Kod uknjiženih stanova, kuća ili poslovnog prostora, pravna sigurnost kupca je svakako najbliža apsolutnoj, a imajući u vidu da je izvod iz zemljišnih knjiga ili izvod iz lista nepokretnosti dokaz da je prodavac vlasnik stana, te da na stanu ne postoje tereti bilo koje vrste. Izvod iz knjiga evidencije nepokretnosti treba da bude što svežiji, a prodavca treba obavezati da pre isplate ukupne kupoprodajne cene dostavi novi izvod. Pored navedenog, prodavac mora imati i ispravu kojom dokazuje na koji način je stekao pravo svojine na toj nepokretnosti (ugovor o kupoprodaji, razmeni, poklonu, pravosnažnu odluku suda ili neku drugu ispravu na osnovu koje se može steći svojina), koja mora biti u originalnom primerku i snabdevena potvrdom nadležne Poreske uprave o regulisanom porezu. Poželjno je, ali ne i neophodno, da prodavac dostavi i isprave koje predstavljaju dokaz o vlasništvu njegovih pravnih prethodnika. Kod nepokretnosti koje nisu uknjižene, pravi se razlika izmedju »starih« i nepokretnosti u izgradnji, odnosno, novosagradjenih nepokretnosti. Kod »starih« neuknjiženih nepokretnosti, opet treba praviti razliku izmedju nepokretnosti koje su na teritoriji gde evidenciju nepokretnosti vodi Republički geodetski zavod – Služba za katastar nepokretnosti (Stari grad, Vračar, Savski venac, Stara Rakovica, neke prigradske opštine i Novi Beograd) i onih za koje su nadležni zemljišnoknjižni sudovi (ostale opštine). Kad je u pitanju katastar, a predmetni stan je iz otkupa, dovoljno je da prodavac dostavi sve isprave počev od ugovora o otkupu stana do njegovog dokaza o vlasništvu, naravno, sve snabdevene potvrdom nadležne Poreske uprave o regulisanom porezu. Kada su u pitanju nepokretnosti koje nisu iz otkupa, onda je prodavac u obavezi da dostavi sve dokaze o vlasništvu, počev od investitora izgradnje zgrade (gradjevinska i upotrebna dozvola, spisak fizičkih deloga zgrade) do njega, kao sadašnjeg vlasnika. Kada registar nepokretnosti vodi zemljišnoknjižni sud, bez obzira na okolnost da li je nepokretnost iz otkupa ili ne, prodavac mora dostaviti sve isprave, počev od prvog vlasnika, pa do njega. Kod novogradnje, prodavac je u većini slučajeva i investitor izgradnje, pa treba da dostavi gradjevinsku dozvolu, potvrdu o prijemu dokumentacije, odnosno, potvrdu o prijavi radova, zapisnik o tehničkom pregledu objekta i upotrebnu dozvolu, sve u zavisnosti od toga u kojoj fazi izgradnje je objekat. Mišljenja smo da objekat u izgradnji ne treba isplaćivati u celosti dok investitor ne dobije potvrdu o prijemu dokumentacije (prijavu radova), jer je ta isprava dokaz da je glavni projekat overen i da je zaključen ugovor sa Direkcijom za gradjevinsko zemljište i izgradnju Beograda, JP, a kojim se odredjuje plaćanje naknade za korišćenje gradskog gradjevinskog zemljišta. Investitor takodje treba da dostavi izvod iz zemljišnih knjiga (lista neporekretnosti), kao dokaz o njegovom pravu korišćenja na zemljištu. Ukoliko je više investitora označeno u gradjevinskoj dozvoli, potrebno je izvršiti i uvid u ugovor o zajedničkoj izgradnji ili ugovor o fizičkoj deobi, a da bi se utvrdilo da li je konkretna nepokretnost u njegovom isključivom vlasništvu. Smatramo da naročito treba biti oprezan pri kupovini nepokretnosti na kojima je prodavac vlasnik po osnovu ugovora o poklonu i u tom slučaju treba tražiti kod suda overe izjave ostalih nužnih naslednika poklonodavca, kojima će potvrditi da su sa ugovorom o poklonu i prodajom nepokretnosti saglasni. Prodavac je u obavezi da dostavi i kod suda overenu saglasnost supružnika za prodaju nepokretnosti, a ukoliko svojinu nije stekao u toku trajanja zajednice života u braku, u obavezi je da dostavi izvod iz matične knjige rodjenih. Ukoliko prodavac nepokretnost prodaje preko punomoćnika, bilo iz reda advokata ili punomoćnika koji nije advokat, punomoćje mora biti overeno kod suda. Ovo je tzv. specijano punomoćje, koje mora sadržati ovlašćenje za sve radnje potrebne za prodaju nepokretnosti, naročito mora sadržati ovlašćenje za zaključenje i overu ugovora kod suda i ovlašćenje za otvaranje deviznog ili dinarskog računa. Najzad, kada je predmet prodaje nepokretnost koja se nalazi u susvojini dva ili više lica, svaki suvlasnik mora zaključiti ugovor o prodaji. Ukoliko se prodaje samo deo nepokretnosti, ostalim suvlasnicima mora biti upućena ponuda po pravu preče kupovine, s obzirom da su oni nosioci ovog prava po samom zakonu. Ukoliko ponudu odbiju ili se na istu ne izjasne u roku od 15 dana od dana prijema ponude, suvlasnik je ovlašćen da nepokretnost proda trećem licu, pod istim ili lošijim uslovima. Ali, izričito odbijanje ponude mora biti dato u formi sudske overe, a u slučaju »ćutanja« ponudjenog, suvlasnik mora imati pismeno sa upućenom ponudom, kao i dokaz o upućivanju ponude preporučenim pismom sa povratnicom; u suprotnom, nadležni sud neće izvršiti overu ugovora o kupoprodaji suvlasničkog udela. Naravno, sve isprave moraju biti overene kod suda i snabedeve potvrdom nadležne Poreske uprave o izmirenom porezu na prenos apsolutnih prava, na nasledje ili na poklon. Način realizacije kupoprodaje Kada se postigne dogovor oko svih elemenata kupoprodaje, uobičajeno je da ugovarači zaključuju predugovor o kupoprodaji, kojim te elemente i u pismenom obliku ugovaraju. Prilikom zaključenja predugovora, kupac prodavcu predaje kaparu, čija visina je stvar dogovora, a prema običajnom pravu iznos 10 % od ugovorene kupoprodajne cene, a dejstvo kapare u slučaju odustanka jedne ili druge ugovorne strane je poznato. Predugovorom se utvrdjuje i krajnji rok za isplatu ostatka kupoprodajne cene, zaključenje glavnog ugovora i predaju nepokretnosti u posed kupcu. Shodno zakonskim odredbama, predugovora mora imati istu formu kao i glavni ugovor – dakle, formu sudske overe. Medjutim, u praksi ugovarači vrlo retko overavaju predugovor. Ukoliko prodavac u momentu zaključenja predugovora ne poseduje sve potrebne isprave, a po mišljenju advokata je iste moguće pribaviti, ova obaveza prodavca se unosi u predugovor, kao uslov za zaključenje glavnog ugovora. Na dan zaključenja, odnosno, overe glavnog ugovora, kupac isplaćuje prodavcu ostatak do punog iznosa kupoprodajne cene, a prodavac uvodi kupca u posed nepokretnosti, ispražnjene od lica i stvari. Isplata kupoprodajne cene u stranoj valuti, vrši se preko poslovnih banaka, prenosom sa deviznog računa kupca na devizni račun prodavca. Ukoliko su računi oba ugovarača otvoreni u istoj banci, što je preporuka i što ugovarači obično i urade, transfer se vrši istog trenutka, a bančina provizija je znatno manja nego ukolio se vrši medjubankarski transfer. Provizije banaka su različite, odredjene u procentu u odnosu na transferisani iznos (uglavnom 0,2%) ili u fiksnom iznosu (od 750,00 do 8.000,00 dinara), pa treba izabrati što jeftiniju banku, jer se radi o ad hoc transakciji. Troškovi sudskih taksi za overu predugovora i ugovora, kao i drugih izjava ili punomoćja padaju na teret kupca. Takse za overu predugovora i ugovora zavise od visine ugovorene kapare, odnosno, kupoprodajne cene, ali najviše do iznos od: 26.033,00 dinara, dok su takse za izjave uglavnom 358,00 dinara. Stambeni krediti Kada kupac nepokretnosti stan kupuje putem stambenog kredita, nema velike razlike u odnosu na kupovinu putem sopstvenih sredstava, ali neke specifičnosti postoje. Kupcima savetujemo da se pre odluke da daju kaparu, detaljno raspitaju u banci da li ispunjavaju uslove koji se tiču njihovih primanja, godina starosti i ostalih uslova, a u pogledu uslova koji se tiču same nepokretnosti, informaciju da li je ta nepokretnost podobna za kupovinu iz kredita mogu dobiti od posrednika u prodaji. Pored kamate i fiksnih troškova koje imaju prema banci, a koje je u banka u obavezi da im unapred predoči, kupac snosi troškove sačinjavanja nalaza i mišljenja veštaka gradjevinske struke, koji procenjuje vrednost nepokretnosti koja se daje kao obezbedjenje, odnosno, koja se stavlja pod hipoteku, kao i troškove sudske overe izjava koje prodavac treba da preda banci. Kapara koju kupac predaje prodavcu, banka tretira kao učešće kupca pri dobijanju stambenog kredita, a minimalno učešće u većni banaka je izmedju 10 i 20 % od ukupne kupoprodajne cene. Isplata kreditnih sredstava vrši se uglavnom na dan overe ugovora u kupoprodaji, i to u dinarskoj protivvrednosti, po različitim kursevima u različitim bankama. Kreditna sredstva se uglavnom uplaćuju direktno na račun prodavca, a on odmah daje nalog za konverziju u strana sredstva plaćanja. Stoga je kupac u obavezi da odmah naknadi prodavcu troškove kursne razlike za konverziju dinara u drugu valutu. Prodavac je u obavezi da pre isplate ukupne kupoprodajne cene overi kod suda založnu izjavu čiji tekst mu daje banka, a radi konstituisanja hipoteke na nepokretnosti koju prodaje. Napominjemo da se hipoteka konstituiše u korist banke radi njenog obezbedjenja prema kupcu po osnovu ugovora o kreditu, da je ista vezana za nepokretnost, a ne za ličnost prodavca, tako da za prodavac time ne nastaju nikakve obaveze. Naravno, prodavac može postaviti pitanje zašto konstituiše hipoteku, a kupoprodajnu cenu još uvek nije dobio. Razlog za to je okolnost da banka po osnovu ugovora o kreditu zaključenog sa kupcem, ne može da uknjiži hipoteku, jer kupac još uvek nije vlasnik nepokretnosti, već je zemljišnoknjižni vlasnik prodavac. Ako se kupac nikada ne uknjiži, banka dolazi u situaciju da ne može da obezbedi svoje potraživanje, pa sa tog razloga hipoteku upisuje dok je vlasnik još uvek prodavac. Medjutim, važno je znati da ukoliko eventualno do isplate kreditnih sredstava prodavcu ne dodje, banka odmah izdaje izjavu kojom se hipoteka briše, tako da za prodavca ne postoji rizik. Do sada se još nije dogodilo da je hipoteka uknjižena, a da prodavac nije dobio kupoprodajnu cenu, iz prostog razloga što se hipoteka ustanovljava tek u trenutku kada je kredit kupcu već odobren. Poreske obaveze Poreske obaveze koje terete promet nepokretnosti opet zavise od toga da li je nepokretnost ranije sazidana ili je u pitanju novogradnja, odnosno, zavise od toga da li je u pitanju prvi promet ili je nepokretnost promenila više vlasnika. Ukoliko je reč o prvom prometu, dakle, o prometu novogradnje, prodavac je poreski obveznik i u obavezi je da nakon zaključenja glavnog ugovora plati porez na dodatu vrednost (PDV), koji iznosi 8 % za stambeni prostor, a 18 % za ostale nepokretnosti, sve računajući na osnovicu koju proceni poreski organ, a koja je ista ili bliska tržišnoj ceni. PDV je uračunat u kuporodajnu cenu. Prodavac je u obavezi da kupcu izda račun sa iskazanim PDV-om i dokaz o plaćanju istog, podoban za uknjižbu prava svojine kupca. Ukoliko se kupuje nepokretnost koja je više puta u prometu, bez obzira kada je izgradjena, ugovor o kupoprodaji podleže porezu na prenos apsolutnih prava, iznosi 2,5% od osnovice utvrdjene na način kako smo objasnili u prethodnom stavu, a u većini slučajeva predstavlja obavezu kupca, iako je po samom zakonu poreski obveznik prodavac. Kupac je u obavezi da podnese poresku prijavu u roku od 10 dana od dana zaključenja glavnog ugovora, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana uručenja rešenja. Vrlo često prodavci nisu regulisali porez po svom osnovu sticanja prava svojine, pa se predugovorom obavezuju da to učine do zaključenja glavnog ugovora. Za te slučajeve, potrebno je znati da je poreske stopa na porez na nasledje i poklon izmedju nesrodnih lica 2,5 % od osnovice, kao za i lica drugog i trećeg naslednog reda (koji se neznatno umanjuje), dok su srodnici prvog naslednog reda (supružnik, svi potomci), kao i srodnici drugog naslednog reda ukoliko su sa ostaviocem, odnosno, poklonodavcem živeli u predmetnoj nepokretnosti najmanje godinu dana pre smrti ostavioca, odnosno, pre zaključenja ugovora o poklonu oslobodjeni plaćanja poreza. Po ugovoru o doživotnom izdržavanju takodje se plaća porez na prenos apsolutnih prava, po stopi od 2,5 %, a ukoliko je davalac izdržavanja naslednik prvog naslednog reda, platiće porez na deo koji ne bi nasledio po zakonskom redu nasledjivanja (primer: ako postoje dva zakonska naslednika, platiće na polovinu vrednosti nepokretnosti 2,5%). Najzad, u pogledu oslobodjenja kupca prvog stana od plaćanja poreza, važno je znati sledeće: kod kupovine stana koji podleže porezu na prenos apsolutnih prava, uslov za oslobodjenje je da je kupac punoletni državljanin Republike Srbije i da nije imao u svojini nepokretnost na teritoriji Republike Srbije počev od dana 01.07.2006. godine do dana overe glavnog ugovora; kod kupovine stana koji podleže plaćanju PDV-a, pored ovih uslova, potrebno je dostaviti i potvrdu prodavca da mu je kupac isplatio ukupnu kupoprodajnu cenu. Kod poreza na prenos apsolutnih prava donosi se rešenje kojim se utvrdjuje da je kupac oslobodjen plaćanja, a kod PDV-a se donosi rešenje kojim se utvrdjuje povraćaj plaćenog PDV-a, u visini iskazanoj u računu koji je prodavac prikazao. Najzad, svaki prodavac nepokretnosti je potencijalni obveznik poreza na kapitalni dobitak, koji se plaća na razliku izmedju cene po kojoj je nepokretnost prodata (prodajna cena) i cene po kojoj je prodavac stekao pravo svojine na istoj (nabavna cena), sve računajući prema procenama Poreske uprave, dok poreska stopa koja se primenjuje na tu razliku iznosi 20%. Oslobodjenje od poreza na kapitalni dobitak ostvaruju svi prodavci koji su pravo svojine na bilo koji način stekli pre dana 24.01.1994. godine, svi prodavci koji su pravo svojine stekli nasledjem, kao i oni prodavci koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti ulažu u rešavanje svog ili stambenog pitanja člana svog porodičnog domaćinstva ili ih ulažu u poboljšanje uslova stanovanja u nepokretnosti u kojoj žive. Ukoliko za naveden potrebe ne ulože sva sredstva ostvarena prodajom, već samo deo, poreska obaveza im se srazmerno smanjuje. Položaj stranih državljana u kupoprodajnom poslu Strani državljanji, fizička lica, shodno našim pozitivnim propisima, mogu otudjivati nepokretnosti i sticati pravo svojine kao i domaća lica, uz uslov da sa državom čiji su državljani postoji reciprocitet (uzajamnost). Republika Srbija ima zaključene bilateralne ugovore sa većinom zemalja, tako da strana fizička lica ugovore o kupoprodaji mogu zaključivati i overavati bez ikakvih dodatnih dozvola, odnosno, bez ograničenja. Strana pravna lica koja obavljaju svoju poslovnu delatnost na teritoriji Republike Srbije mogu sticati svojinu na nepokretnostima koje su im potrebne za obavljanje tih delatnosti, naravno, uz uslov postojanja reciprociteta. Ukoliko uzajamnost sa državom stranog lica ne postoji, može se od nadležnog državnog oragana zatražiti mišljenje o tome da li je kupoprodaja moguća ili ne. Sudski službenik koji radi na overi ugovora može odbiti overu ugovora koji je napisan na srpskom jeziku i zatražiti tekst ugovora na jeziku stranog državljanina, overen od strane sudskog tumača, ukoliko utvrdi da strani državljanin ne govori i ne čita srpski jezik. Strana pravna i fizička lica moraju od nadležne Poreske uprave preuzeti poreski identifikacioni broj (PIB), a kako bi mogli da regulišu poreske obaveze pri prodaji nepokretnosti, odnosno, porez na imovinu kada nepokretnost kupuju. Dakle, osim ograničenja koje se ogleda u uzajamnosti, drugih razlika u odnosu na domaća lica nema. Pitanje ostvarivanje prava na prijavu prebivališta i boravišta ili pravo na državljanstvo, nije u vezi sa pravom na sticanje svojine i sa ovim ga ne treba mešati. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
