|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ugovor o zakupu Ugovor o zakupu je jedan od ugovora koji je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima, ali uglavnom normama dispozitivnog karaktera, što znači da ugovarači svoje odnose mogu urediti slobodno, naravno, u granicama dozvoljenog, te da ih zakonske odredbe samo usmeravaju, uz predvidjanje obaveznih, odnosno, bitnih elemenata ugovora. Shodno tome, ugovorom o zakupu se moraju utvrditi predmet zakupa, zakupnina i vreme trajanja. Predmet zakupa U pogledu predmeta zakupa – nepokretnosti koja se daje u zakup, bitno je utvrditi da li zakupodavac ima takvo pravo na predmetnoj nepokretnosti po osnovu koga je ovlašćen, shodno pozitivnim propisima, istu dati u zakup. Obično je to pravo pravo svojine zakupodavca na konkretnoj nepokretnosti, mada je moguće, mada znatno redje, da je zakupodavac nosilac neke druge vrste prava koje mu dozvoljava da zaključi ugovor o zakupu (na primer: pravo zakupa kada se dozvoljava zakupcu da nepokretnost da u podzakup, pravo korišćenja koje imaju državni organi i slično). Stoga treba proveriti dokaze o vlasništu zakupodavca (izvod iz registra nepokretnosti, ugovor, sudska odluka i slično) ili dokaze o nekom drugom navedenom pravu. Pored navedenog, treba utvrditi identitet zakupodavca, i to uvidom u ličnu kartu, ukoliko je zakupodavac fizičko lice. Ako je zakupodavac pravno lice ili država, treba utvriditi da li je lice sa kojim se ugovor o zakupu zaključuje ovlašćeno za zaključenje ove vrste ugovora. Naravno, i zakupodavac treba da postupi isto kada se radi o identitetu zakupca. Ukoliko umesto jedne ili druge strane ugovor o zakupu zaključuje punomoćnik, punomoćje mora biti overeno kod suda i sadržati ovlašćenje za preduzimanje svih radnji vezanih za zakupni odnos. Zakupnina Zakupnina je drugi bitan elemenat ugovora o zakupu i ona mora biti izražena u novčanom iznosu, u domaćoj ili stranoj valuti. Shodno zakonu o deviznom poslovanju, dozvoljeno je ugovaranje u stranoj valuti, ali plaćanje mora biti u dinarskoj protivvrednosti. Jedan od izuzetaka koji navedeni zakon pravi, a kojim se dozvoljava i plaćanje u stranoj valuti, jesto ugovor o zakupu. Dakle, dozvoljeno je plaćanje stranim sredstvima plaćanja, ali, naravno i samo ukoliko se to plaćanje vrši preko deviznih računa kod poslovnih banaka. Plaćanje u dinarima je slobodno, pa se može vršiti i na ruke zakupodavcu. Ukoliko su jedan ili oba ugovarača pravna lica, plaćanje se vrši uglavnom ili uvek preko računa u poslovnim bankama, i kada se plaćanje zakupnine vrši u dinarima. Komunalni troškovi, troškovi električne energije, telefona i slično, a koji uglavnom padaju na teret zakupca, ugovaraju se posebno. Trajanje zakupa U pogledu vremena trajanja zakupnog odnosa, odnosno, roka na koji se ugovor o zakupu zaključuje, treba razlikovati zakupe sa neodredjenim i sa odredjenim vremenom trajanja. Kada rok ugovorom nije utvrdjen, svaka ugovorna strana može drugoj u bilo koje doba, uputiti otkaz ugovora, a otkazni rok je mesec dana, što ne dira u pravo ugovarača da ugovore duži otkazni rok. Kada je ugovor zaključen na odredjeno vreme, on prestaje istekom roka na koji je zaključen. Ali, ukoliko zakupac nastavi sa korišćenjem predmetne nepokretnosti, a zakupodavac se tome ne protivi, smatraće se da je zaključen novi ugovor, pod istim uslovima. Ovu situaciju predvidja Zakon o obligacionim odnosima, izmedju ostalog i zato što ugovor o zakupu spada u "manje" formalne ugovore. Pravo zakupa Pravo zakupa prati nepokretnost na kojoj je ustanovljeno, što znači da zakupac ima ista prava i obaveze prema novom vlasniku nepokretnosti. Troškove redovnog održavanja nepokretnosti snosi zakupac, dok je zakupodavac u obavezi da snosi troškove investicionog održavanja. Zakupac je u obavezi da se prema nepokretnosti odnosi s pažnjom dobrog domaćina, odnosno, privrednika, ne odgovara za štetu koja na nepokretnosti nastane usled više sile, ali odgovara za svu štetu koju prouzrokuje namerno ili nepažnjom. Za troškove adaptacije ili investicionog održavanja nepokretnosti koje je ima zakupac, bilo što je tako ugovoreno, bilo što zakupodavac iste nije snosio, a pretila je opasnost od štete za nepokretnost, zakupac ima pravo na naknadu. Medjutim, zakupac nikada za ulaganja u nepokretnost kojima je uvećao njenu vrednost ne može tražiti utvrdjenje susvojine na nepokretnosti. Njegovo pravo je uvek samo obligaciono, on može samo tražiti novčanu protivvrednost. Posebnu pažnju treba obratiti kod zaključenja ugovora o zakupu gde postoji više suvlasnika na predmetnoj nepokretnosti. U tom slučaju, s obzirom da se radi o preduzimanju posla koji prelazi zakonom propisane okvire redovnih poslova, svi suvlasnici moraju biti saglasni sa ugovorom o zakupu. U suprotnom, suvlasnik koji nije dao svoju saglasnost, može tražiti od zakupca predaju cele nepokretnosti u posed, bez obzira što ima pravo svojine samo na jednom delu nepokretnosti. Strana pravna i fizicka lica Strana pravna i fizička lica ugovore o zakupu nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije mogu zaključivati slobodno, pod istim uslovima kao i domaća. Ugovori o zakupu se obično sačinjavaju kao dvojezični. Porez Porez na prihod od nepokretnosti je porez koji tereti ugovore o zakupu. Poresku osnovicu čini visina mesečne zakupnine, a poreska stopa je 20%. Poreski obveznik je zakupodavac, ali ukoliko je zakupac pravno lice, onda se ova obaveza prevaljuje na zakupca. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
